Gỡ vướng condotel có đẩy áp lực lên hạ tầng đô thị?

Đà Nẵng là một trong những địa phương phát triển loại hình căn hộ condotel (bất động sản du lịch) sớm nhất. Trong hai năm 2016 - 2017, Đà Nẵng đã cấp phép 6 dự án với 7.590 căn hộ. Riêng tại dự án CocoBay được cấp phép xây dựng 1.969 căn. Trong quá trình triển khai, dự án CocoBay gặp rất nhiều khó khăn, khi chưa có quy định pháp luật cụ thể về loại hình đầu tư condotel. Ở nhiều dự án khác, chủ đầu tư cũng rơi vào tình trạng tương tự. Sau đại dịch, thị trường bất động sản, du lịch gặp nhiều khó khăn, theo đó loại hình condotel càng bế tắc. Báo cáo của Tập đoàn Dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) cho thấy, trong quí I-2023, condotel tại Đà Nẵng tiếp tục đóng băng, không ghi nhận nguồn cung mới, không phát sinh giao dịch, 669 căn condotel tồn kho. Bức tranh về phân khúc condotel tại Đà Nẵng và vùng phụ cận khá ảm đạm.

Các tòa tháp đôi của dự án Đà Nẵng Times Square được cho phép chuyển từ condotel sang chung cư.

Trong bối cảnh khó khăn chồng chất đó, ngoài việc chờ du lịch phục hồi, pháp lý về condotel rõ ràng thì việc chuyển đổi thành căn hộ chung cư được xem là lựa chọn an toàn cho nhiều nhà đầu tư. Bởi lẽ, về kinh doanh thì căn hộ chung cư ở lâu dài sẽ tốt hơn, được nhiều khách hàng lựa chọn hơn. Trong khi đó, việc quản lý, vận hành condotel cũng chưa rõ ràng. Vì thế các chủ đầu tư sẽ lựa chọn giải pháp chuyển thành căn hộ chung cư.

Mới đây, Đà Nẵng đã quyết định cho phép Công ty cổ phần Kim Long Nam chuyển mục đích sử dụng đất đối với các lô đất xây condotel CT1, CT2, CT3, CT7 tại dự án Đà Nẵng Times Square. Đây là 4 tòa tháp dự án căn hộ du lịch (condotel) quy mô lớn tại khu vực biển Mỹ Khê, thuộc phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà. Theo quyết định, chủ đầu tư được chuyển mục đích sử dụng đất đối với 3.988m2 đất thương mại dịch vụ của 4 lô đất trên để sử dụng vào mục đích đất ở đô thị, dùng xây nhà chung cư. Trước đó, năm 2020 Đà Nẵng cho phép chuyển đổi công năng dự án Tổ hợp Vincom Riverview Complex với 864 căn hộ khách sạn ở góc phía đông nam cầu Sông Hàn, quận Sơn Trà từ condotel sang chung cư. Còn năm 2019, tổng cộng 1.016 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.856 căn hộ khách sạn tại các công trình đang xây dựng Tòa nhà Cổ Cò 1, Tòa nhà Cổ Cò 2, Tòa nhà Cổ Cò 3 thuộc dự án tổ hợp Cocobay được cho phép chuyển thành căn hộ chung cư. Chuyển đổi 554 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.657 căn hộ khách sạn tại công trình chưa xây dựng tại Tòa nhà Cocobay Tower thành căn hộ chung cư. Chuyển đổi các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề.

Hạ tầng xã hội khu vực xung quanh các tòa tháp đôi Đà Nẵng Times Square đang quá tải, sắp tới sẽ còn căng thẳng hơn.

Việc chuyển đổi căn hộ codontel sang chung cư để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng, nhưng hệ lụy về lâu dài sẽ tác động quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội khu vực. Đơn cử tại khu vực dự án Đà Nẵng Times Square, ven biển phía Đông quận Sơn Trà hiện đã ken đặc các tòa cao ốc. Thống kê cho thấy, khoảng 1.130 ha (Sơn Trà 654 ha, Ngũ Hành Sơn 476 ha) khu vực ven biển phía Đông đang kinh doanh lưu trú, dịch vụ, nhà hàng. Do tốc độ phát triển du lịch nhanh nên khu vực này hình thành hệ thống khách sạn, cao ốc ở các tuyến đường chính với mật độ dày đặc. Một số công trình đang trong quá trình xây dựng có quy mô rất lớn, dự kiến sau khi hình thành sẽ gây áp lực không nhỏ đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại khu vực, đặc biệt là cấp nước sạch và thu gom, xử lý nước thải, đậu đỗ xe... Chỉ với riêng các nhà hàng, khách sạn đã khai thác thì hiện nay một số khu vực ven biển như Phước Mỹ, An Thượng áp lực giao thông, cấp thoát nước đã cực kỳ căng thẳng. Vào cao điểm du lịch, khu vực đường Võ Nguyên Giáp thường xuyên ùn tắc giao thông, nước sinh hoạt cung cấp không đủ, hạ tầng thu gom nước thải quá tải dẫn đến tình trạng nước thải tràn qua cửa xả ra biển. Chưa kể, khi số lượng căn hộ chung cư tăng thêm, áp lực về giáo dục, thương mại, không gian công cộng… sẽ càng lớn.

Rõ ràng, để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, chuyển từ condotel sang chung cư với các dự án cao ốc ở trung tâm, khu vực ven biển phía Đông thì cần phải thực hiện đồng bộ với các giải pháp nâng cấp, cải tạo, phát triển hạ tầng xã hội trong khu vực để tránh quá tải, tạo phát triển bền vững.

HẢI QUỲNH