Nhà ở TP.HCM 'vừa thừa, vừa thiếu', giá đất đang quá cao

Nhà ở TP.HCM ‘vừa thừa, vừa thiếu’

Sáng 14/5, Hội đồng Lý luận Trung ương phối hợp với Thành ủy TP.HCM tổ chức Hội thảo khoa học “Quản lý đất đai trên địa bàn TP.HCM: Thực trạng và giải pháp”.

Phát biểu khai mạc hội thảo, GS.TS Tạ Ngọc Tấn – Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng Lý luận Trung ương, cho biết, đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, tư liệu sản xuất cơ bản, nguồn sống của nhân dân.

Nhận thức về tầm quan trọng của đất đai, trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước không ngừng hoàn thiện công tác quản lý và sử dụng đất hiệu quả. Chính sách, pháp luật đất đai đã có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt yêu cầu của thực tiễn.

Tuy vậy, thực tế phát triển đất nước nói chung và TP.HCM nói riêng cho thấy, những năm qua, việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp. Tệ nạn tham nhũng, tiêu cực gia tăng. Số vụ khiếu nại liên quan đến đất đai vẫn còn nhiều và phức tạp. Thị trường bất động sản thiếu lành mạnh, chưa bền vững.

Theo GS.TS Tạ Ngọc Tấn, hội thảo này nhằm góp phần triển khai Nghị quyết 18/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa 13 và Luật Đất đai 2024.

Nói về thực trạng quản lý đất đai, ông Phạm Chánh Trực – nguyên Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương, nguyên Phó Bí thư thường trực Thành ủy TP.HCM, cho hay dù diện tích không lớn nhưng đất nông nghiệp tại nhiều nơi đang bị bỏ hoang, rất lãng phí.

Về thị trường nhà ở TP.HCM, ông Trực cho rằng “đây là nỗi bất bình của người dân và bất cập của Nhà nước, trong khi doanh nghiệp bất động sản chi phối thị trường”.

Nhà ở TP.HCM hiện nay có tình trạng “vừa thừa, vừa thiếu” bởi theo thống kê thành phố hiện có hơn 9.400 căn hộ và 2.500 nền đất bỏ trống. Tuy nhiên, nhà ở cho người thu nhập thấp lại chưa đáp ứng nhu cầu.

Số liệu vào đầu năm 2023 cho thấy, khoảng 244.000 người thu nhập thấp chưa có nhà và TP.HCM có kế hoạch sẽ xây dựng 30.500 căn nhà. Như vậy, nếu không tính phát sinh, thành phố mất 40 năm mới giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhóm đối tượng này.

Đối với đất dành cho các công trình hạ tầng giao thông và cơ sở vật chất phục vụ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội, theo ông Trực, khâu đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề gây căng thẳng. Cần phân định như thế nào là công trình quốc gia, công cộng, phục vụ cộng đồng hay công trình kinh doanh, từ đó mới có cơ sở xử lý.

Ngoài các dự án kinh doanh có sử dụng đất, nguyên Phó Bí thư thường trực Thành ủy TP.HCM cho rằng, thành phố cần nghiên cứu thay đổi từ đấu giá quyền sử dụng đất sang đấu thầu từng dự án. Như vậy sẽ đảm bảo tính khả thi, chi phí hợp lý, chất lượng công trình.

Theo thống kê của Sở TN-MT TP.HCM về biến động đất đai giai đoạn 2021 - 2022, qua từng năm, diện tích đất nông nghiệp giảm và đất phi nông nghiệp tăng. Trong khi đó, đất chưa sử dụng vẫn ổn định khoảng 1.030,7ha. Người dân có đất trồng lúa hoặc trồng cây lâu năm có xu hướng chuyển sang đất ở.

Về thu hồi đất, Sở TN-MT cho rằng, đây là vấn đề dẫn đến số lượng người khiếu nại, khiếu kiện cao. Nguyên nhân chính do giá đất đền bù chưa tương xứng với thị trường. Giải pháp hợp lý nhất là bồi thường, hỗ trợ bằng đất cùng loại hoặc đất khác loại với đất đã thu hồi.

Tuy nhiên, giải pháp này chưa thể thực hiện vì chưa có quy định trong luật đất đai trước đây. Do đó, TP.HCM đã cụ thể quy trình thu hồi đất bằng cách xác định “giá trị đất được bồi thường là giá trị trước khi triển khai dự án”. Để làm được thì cần định giá đất cụ thể toàn bộ khu vực dự án ngay sau khi quy hoạch được duyệt.

'Cứ đà này, giá đất của thành phố sẽ đắt ngang Hồng Kông'

Phát biểu tại hội thảo, TS. Phùng Quốc Hiển - nguyên Phó Chủ tịch Quốc hội, cho biết về thực trạng quản lý và sử dụng đất, TP.HCM đang bị mất cân đối. Thiếu các quỹ đất dành cho giao thông, nhà ở xã hội và cho công nghiệp, đặc biệt là công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp cơ khí, chế tạo.

Vì không bố trí đủ quỹ đất dành cho các ngành công nghiệp nên khả năng thu hút vốn, đặc biệt là vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài bị chậm lại. Hơn nữa, những năm gần đây, TP.HCM không có dự án quy mô lớn nào để tạo ra sự bứt phá.

TS. Phùng Quốc Hiển – nguyên Phó Chủ tịch Quốc hội. Ảnh: Anh Phương

“So với các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An hay Bà Rịa – Vũng Tàu, giá đất tại TP.HCM hiện quá cao. Điều này sẽ ảnh hưởng đến chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm và dịch vụ, giảm thu hút đầu tư. Cứ đà này, giá đất của thành phố sẽ đắt ngang Hồng Kông (Trung Quốc)”, TS. Phùng Quốc Hiển nói về giá đất tại TP.HCM.

Bên cạnh đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho người mua nhà tại nhiều dự án ở TP.HCM cũng đang bị ách tắc.

Theo TS. Phùng Quốc Hiển, số liệu sơ bộ cho thấy, hơn 58.000 người mua nhà tại TP.HCM chưa được cấp sổ hồng. Vì lý do này, Nhà nước chưa thu được khoảng 80.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất từ các chủ đầu tư. Có nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu do khâu xác định giá đất bị chậm trễ.

Tại hội thảo, các chuyên gia, nhà khoa học và đại diện cơ quan quản lý Nhà nước đã đánh giá về những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024. Đồng thời, kiến nghị các giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn TP.HCM thời gian tới.

Anh Phương