Mắc kẹt tiền tỷ vì đầu tư biệt thự, liền kề 'ăn theo' vành đai 4

Giữa năm 2022, dự án HUD Mê Linh Central của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD, tổng mức đầu tư hơn 800 tỷ đồng, từng gây sốt giới đầu tư với “hào quang” từ tuyến vành đai 4 sẽ chạy ngang hông. Đợt mở bán 202 căn biệt thự thuộc dự án vào thời điểm đó có tỷ lệ trả giá đạt 98%.

“Mắc kẹt” tiền tỷ sau sốt

HUD Mê Linh Central có quy mô khoảng 55ha, gồm khu chung cư, biệt thự nhà vườn, và nhà ở xã hội. Những thông tin về tuyến vành đai 4 từng giúp giá bất động sản tại đây lên đỉnh 50 - 60 triệu đồng/m2. Các môi giới cũng liên tục dự báo tiềm năng tăng vọt của các sản phẩm thuộc dự án.

Tuy nhiên, sau thời gian “nhảy múa”, đà lao dốc của thị trường chung đang ảnh hưởng nặng nề đến các nhà đầu tư đã rót tiền vào dự án. Chỉ một vòng dạo trên các trang mua bán nhà đất hàng đầu, không khó để tìm thấy các sản phẩm tại HUD Mê Linh Central đang được rao bán… “cắt lỗ”.

Kết quả khảo sát cho thấy, giá rao bán sản phẩm tại HUD Mê Linh Central (trên các kênh online), đã giảm 10-15% so với thời đỉnh cao giữa năm 2022, từ mức bình quân 48 - 55 triệu đồng/m2 xuống 42-54 triệu đồng/m2; khu đô thị Vườn Cam giữa năm 2022 dao động 58-85 triệu đồng/m2 nay xuống 52-61 triệu đồng/m2...

Biệt thự, liền kề ven vành đai 4 chưa đáp ứng kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư khi rót tiền vào.

Anh Phong, môi giới đang rao bán 1 căn biệt thự 250m2 thuộc dự án của HUD, tiết lộ sản phẩm trên ban đầu được chủ nhà kỳ vọng bán với giá 12 tỷ đồng, tuy nhiên, sau gần 3 tháng không thể thoát hàng, đã chấp nhận giảm thêm 700 triệu đồng, tương đương 45 triệu đồng/m2 (gồm tiền đất và chi phí xây dựng).

“Nếu gặp khách thiện chí, chủ đồng ý thương lượng thêm, nhưng trong bối cảnh thị trường ảm đạm, khả năng thanh khoản là khó. Nhìn chung, thị trường biệt thự, liền kề trên địa bàn Hà Nội thời gian qua vẫn nhuốm màu xám, nhiều khả năng phải sang năm 2024 tình hình mới có thể được cải thiện”, anh Phong nói.

Cùng với HUD Mê Linh Central, không ít dự án được hưởng lợi hoặc “ăn theo” dự án đường vành đai 4 như Splendora Bắc An Khánh, Hà Đô Charm Villas, Vườn Cam, An Lạc Green Symphony, Hinode Royal Park tại huyện Hoài Đức; khu đô thị The Phoenix Garden tại huyện Đan Phượng; khu đô thị Thanh Hà, khu đô thị Đô Nghĩa, Xuân Mai Complex tại quận Hà Đông… cũng có nhiều biến động.

Bao giờ thị trường “ấm” trở lại?

Dự án The Phoenix Garden giáp đường vành đai 4 về phía tây, với tổng vốn đầu tư khoảng 1.400 tỷ đồng. Theo quy hoạch trước đây, The Phoenix Garden gồm 468 căn biệt thự, diện tích từ 200 - 800 m2, sau đó dự án được UBND TP Hà Nội cho phép chia nhỏ diện tích biệt thự.

Sau khi điều chỉnh, tổng số lô đất của toàn dự án từ 468 căn biệt thự lên khoảng 626 căn. Thời đỉnh sốt, giá đất dự án đã tăng lên đến 55-65 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Song đến nay, thanh khoản trên thị trường thứ cấp của dự án khá ảm đạm, hầu hết các nhà đầu tư chấp nhận “chôn vốn” chờ đợi, giá cũng ghi nhận đà giảm 10 - 15% so với giữa năm 2022.

Tương tự, cách đây hơn một năm, giá bán nhà liền kề, biệt thự tại dự án Hà Đô Charm Villas dao động 90 - 115 triệu đồng/m2, hiện tại giảm còn 86-95 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn song lập diện tích 190m2 đang có giá rao bán 86 triệu đồng/m2; căn góc 345m2 giữ giá bán 95 triệu đồng/m2…

Có thể thấy, khó khăn chung của thị trường đang ảnh hưởng không nhỏ đến hầu hết các phân khúc bất động sản, đặc biệt là các dòng sản phẩm giá cao như biệt thự, nhà liền kề. Không chỉ các dự án “ăn theo” vành đai 4, kết quả khảo sát cũng chỉ ra thị trường biệt thự, liền kề trên toàn địa bàn Hà Nội đang rất ảm đạm.

Giải thích lý do giá phân khúc biệt thự, liền kề giảm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn - Savills Việt Nam cho rằng, là vì giá bị đẩy lên cao, dự án thiếu tiện ích xã hội (như trường học, chợ..), ở khoảng cách xa với các tiện ích xã hội, giao thông từ dự án vào khu trung tâm không thuận lợi…

Theo bà Hằng, đến cuối năm 2023, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 695 căn biệt thự, liền kề từ 7 dự án. Tây Hồ sẽ chiếm thị phần nhiều nhất với 24%, tiếp theo là Long Biên với 21% và Gia Lâm với 20%.

Với các dự án hưởng lợi hoặc “đón đầu” đường vành đai 4 vừa khởi công vào tháng 6/2023, nhiều khả năng sẽ phải đợi đến khi tuyến đường đi vào sử dụng (năm 2027), thị trường khu vực này mới có thể thực sự “hồi sinh”.

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, giai đoạn 2020-2022, giá bất động sản những khu vực vành đai 4 xảy ra tình trạng mượn quy hoạch "thổi giá" đi trước, giá bị đẩy lên rất cao. Hiện, mặt bằng giá biệt thự mức 10 - 30 tỷ đồng ở khu vực Hà Nội chiếm đến 55% tỷ trọng, mức giá trên 30 tỷ chiếm 20%, dưới 10 tỷ chiếm khoảng 22%.

Giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm nhẹ trong gần một năm qua, khi thị trường gặp nhiều khó khăn, nhưng biên độ điều chỉnh giá không đáng kể, và đây là một thách thức không nhỏ cho cả chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư cá nhân.

Nhìn chung, năm 2023 vẫn là một năm nhiều thử thách với thị trường bất động sản nói chung và phân khúc biệt thự, nhà liền kề nói riêng. Việc Chính phủ có các động thái gỡ vướng cho thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ đem lại nhiều cơ hội phục hồi, tuy nhiên để hồi phục, thị trường có thể phải đợi đến sớm nhất là giữa năm 2024.

Hưng Nguyên