Luật Đất đai 2024 và những điểm cần chú ý khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá

TS. Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Tại Hội thảo: “Luật đất đai 2024 và các luật liên quan - Tác động của luật đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp” do Hiệp hội Phát triển Hàng tiêu dùng Việt Nam - VACOD và Hiệp hội Doanh nghiệp Thành phố Hà Nội - HBA vừa phối hợp tổ chức, TS. Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) có bài phát biểu về những chính sách lớn của Luật Đất đai, tài chính đất đai và ý nghĩa và lợi ích đối với doanh nghiệp.

GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT KHÔNG QUA ĐẤU GIÁ NHƯ THẾ NÀO?

Theo Luật Đất đai 2024, với trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá, trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền, các doanh nghiệp phải chú ý luật quy định những trường hợp cho thuê đất mà miễn tiền thuê đất một số năm để xây dựng cơ bản thì Nhà nước giao đất có chỉ định.

Tuy nhiên, ông Chính cho rằng, nếu miễn một số năm thì cơ quan biên soạn thảo văn bản pháp luật là Bộ Tài chính sẽ không coi đó là miễn mà là giảm. Nếu trở thành giảm tiền thuê đất, Luật đất đai sẽ không quy định đó là trường hợp được giao đất theo chỉ định.

"Như vậy, 2 vấn đề được đặt ra gồm nếu giữ được quy định hiện hành là miễn một số năm trong thời gian xây dựng cơ bản thì vẫn để trường hợp chỉ định và nếu giảm sẽ không được miễn tiền thuê đất", ông Chính nhấn mạnh.

Phương thức tiếp cận đất đai có các cách gồm giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu (Điều 124); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu (Điều 126); sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 127).

Về giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, ông Chính cho biết, có một quy định liên quan đến Luật Kinh doanh Bất động sản là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư kinh nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.

Cụ thể, Luật Đất đai quy định rất cụ thể, đối với doanh nghiệp trong nước phải đăng ký biến động đất đai. Đối với doanh nghiệp nước ngoài có thêm một thủ tục là nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành một văn bản giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Do có thủ tục giao đất, cho thuê đất nên toàn bộ tiền sử dụng đất và cho thuê đất sẽ đều được áp dụng cho cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, cả hai đều thực thực hiện nghĩa vụ giống nhau.

Bên cạnh đó, quy định của Luật này cho phép tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại.

Đồng thời, phải xác định lại giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Đối với việc giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003. Với vấn đề này chính sách thu tiền giữ đất, tiền thuê đất và giá đất áp dụng tại thời điểm bằng giá đất năm 2005 do UBND tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành.

Giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 20023 mà được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế từ ngày 1/1/2005 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế.

Đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của Luật Đất đai 2013 nhưng phương pháp giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền. Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất và giá đất được xác định tại thời điểm ban hành quyết định đó.

Ngoài ra, ông Chính cũng nhấn mạnh thêm, Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất và khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

THỎA THUẬN CHUYỂN DỊCH ĐẤT BỊ THU HẸP

Lưu ý tiếp theo được Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ra là vấn đề thỏa thuận, đặc biệt là thỏa thuận về dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện. Tuy nhiên, có sự thu hẹp so với trước đây là chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (điểm b khoản 1 Điều 127).

Đối với dự án nhà ở thương mại, theo chỉ đạo của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường được Chính phủ giao làm phần này qua 2 bước nhưng trong quá trình thảo luận có vài vấn đề.

Có vấn đề là thí điểm nhưng thí điểm theo đối tượng, luật, loại đất, địa phương... hay như thế nào? Vì sẽ diễn ra vấn đề nhạy cảm, chạy chọt, nhóm lợi ích. Cơ quan soạn bắt đầu gặp khó khăn, vậy sẽ rất nguy hiểm nếu không công khai, minh bạch.

Trong luật khi thực hiện dự án, doanh nghiệp có đất mà muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải có một phần đất là đất ở. Vậy với các địa phương chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ rất khó để thực hiện vì với đất đã chuyển nhượng mục đích sử dụng đất rồi sẽ thực hiện như thế nào?

Trong khu vực doanh nghiệp thỏa thuận sẽ có phần đất mà chúng ta gọi là đất sạch thì xử lý như thế nào? Luật Đất đai quy định, nếu có thể tách thành dự án độc lập thì Hội đồng nhân dân phải quy định các tiêu chí để tách thành dự án độc lập, nếu không tách thành dự án độc lập được thì sẽ thu hồi vì nó liên quan tới rất nhiều vấn đề khác.

Hiện nay, TP.HCM có cách thực hiện khác là sẽ tính phần đất công tự thỏa thuận đó chiếm bao nhiêu phần trăm, nhà đầu tư phải đầu tư hạ tầng mất bao nhiêu phần trăm... để làm thành tỷ lệ quy đổi. Thực hiện xong sẽ trả Nhà nước quỹ đất sạch. Việc có quỹ đất sạch sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đang rất quan tâm vấn đề đất sạch do Nhà nước quản lý thì đấu giá hay đấu thầu?

Theo ông Chính: "Nhà nước cần doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực, có tính cách lan tỏa những vấn đề quan trọng thì Hội đồng nhân dân tỉnh sẽ quyết định đấu giá, không phải đấu thầu. Nhà nước không lựa chọn theo giá trị kinh tế về đất đai mà lựa chọn nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiền thuê đất vẫn được thực hiện như bình thường".

Ngọc Nhi