Đừng để giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn chỉ là quy định viển vông

Theo đó, bên mua nhà ở có thời hạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) trong thời hạn sở hữu theo thỏa thuận với bên bán; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được chuyển lại cho chủ sở hữu đã bán nhà ở hoặc người khác theo thỏa thuận của các bên(1).

Luật không quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn, mà chỉ quy định nguyên tắc trong thời hạn sở hữu nhà ở, quyền và nghĩa vụ các bên sẽ thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng(2). Theo đánh giá của người viết, mua bán nhà ở có thời hạn là một chế định tiến bộ nhưng rất tiếc vì một số lý do như được đề cập bên dưới mà quy định này dù đã được pháp luật quy định từ lâu nhưng vẫn chưa thể đi vào đời sống và trở nên phổ biến tại Việt Nam.

Lý do xuất hiện hình thức mua bán nhà ở có thời hạn

Với mục tiêu kiểm soát và hạn chế tình trạng thao túng và thổi giá trên thị trường nhà ở, đồng thời tránh để tình trạng nhà ở bị bỏ hoang do hiện tượng đầu cơ tài sản hay người dân không đủ tiền để mua nhà ở sở hữu vĩnh viễn, nhiều quốc gia trên thế giới đã cho phép và áp dụng hình thức mua bán nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà chung cư, để giải quyết vấn đề này.

Trong số đó, Trung Quốc, Mỹ và Singapore là các quốc gia điển hình. Tại Trung Quốc, các thành phố lớn như Thượng Hải, Bắc Kinh, Thâm Quyến đã cho phép bán nhà chung cư dưới hình thức có thời hạn, giúp kiểm soát thị trường và tạo cơ hội cho người thu nhập thấp. Tương tự, có đến 85% bất động sản tại Mỹ, bao gồm nhà chung cư, được bán dưới hình thức có thời hạn, với thời hạn sử dụng lên đến 99 năm(3). Singapore cũng cho phép điều chỉnh thời hạn sở hữu nhà ở lên đến 99 năm và được trả góp, tạo điều kiện cho người dân sở hữu nhà một cách linh hoạt(4).

Trên thực tiễn, các quốc gia này sử dụng thuật ngữ “leasehold” khi nói đến quyền giữ tài sản thuê hoặc quyền sở hữu tài sản có thời hạn. Ở Việt Nam, cụm từ “nhà ở có thời hạn” hay “quyền sở hữu nhà ở có thời hạn” được sử dụng để diễn đạt ý tương tự về quyền sở hữu nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định.

Nhưng chưa phổ biến!

Mặc dù đã có quy định từ Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99 và tiếp tục được quy định tại Luật Nhà ở 2023, nhưng thực tế việc áp dụng loại hình này chưa phổ biến tại Việt Nam. Nguyên nhân chính là do người dân chưa quen và không ưa chuộng hình thức sở hữu nhà có thời hạn. Quan niệm về nhà cửa, đất đai là biểu tượng của giàu có và ổn định đã trở thành một nét cố hữu trong văn hóa và truyền thống của người Việt.

Theo đó, nhà ở được xem là một trong những tài sản quan trọng nhất nên thời hạn sở hữu nhà ở cần phải trên cơ sở lâu dài. Thường nhà cửa, đất đai là do cha ông để lại cho con cháu làm của và truyền qua nhiều thế hệ. Việc mua và sở hữu nhà đã trở thành mục tiêu hàng đầu của mỗi người dân. Với quan điểm “an cư lạc nghiệp” nên việc sở hữu nhà có thời hạn ở Việt Nam không được đón nhận rộng rãi.

Đối với các nhà đầu tư, bán nhà chung cư có thời hạn cũng làm giảm tính hấp dẫn của sản phẩm khi phải cạnh tranh với các chung cư khác có hình thức sở hữu lâu dài vốn được ưu chuộng hơn. Ngoài ra, việc sở hữu nhà có thời hạn thường bị ràng buộc pháp lý nhiều hơn do quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu sẽ được điều chỉnh theo sự thỏa thuận với bên bán, cũng như phải giải quyết các vấn đề pháp lý rắc rối phát sinh khi hết thời hạn sở hữu theo thỏa thuận.

Về quyền của bên mua nhà ở có thời hạn, theo điều 7.1 Nghị định 99, “Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu”.

Quy định trên cho thấy rằng bên mua nhà có thời hạn chỉ có quyền định đoạt nhà ở khi các bên có thỏa thuận mặc dù được cấp giấy chứng nhận và được công nhận là chủ sở hữu của nhà ở đó trong thời hạn thỏa thuận với bên bán. Luật không quy định cụ thể về hình thức của thỏa thuận nhưng có thể hiểu thỏa thuận này phải được ghi nhận trong hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn.

Tuy nhiên, rủi ro có thể xảy ra đối với bên thứ ba khi họ không kiểm soát được tính hợp pháp của các thỏa thuận khi tham gia giao dịch với bên mua nhà ở lần đầu. Ngoài ra, quy định trên cũng không thể hiện rõ bên mua có được thế chấp, cầm cố nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở hay không. Ngay cả khi bên mua và bên bán có thỏa thuận về quyền này thì cũng khó thực hiện quyền này do thực tiễn hiện nay các ngân hàng không đồng ý nhận thế chấp nhà ở có thời hạn do tiềm ẩn nhiều rủi ro và có thể bị ảnh hưởng bởi những thỏa thuận của các bên liên quan.

Như vậy, có thể thấy quyền sở hữu nhà của bên mua trong trường hợp này bị giới hạn và không trọn vẹn. Hay nói cách khác, mua nhà ở có thời hạn không khác gì việc đi thuê nhà nhưng phải trả tiền một lần thay vì đóng tiền hàng tháng. Từ góc độ của người bán, họ cũng sẽ rất e ngại khi không kiểm soát được việc sử dụng, định đoạt nhà ở của bên mua trên thực tế nếu trong hợp đồng cho phép bên mua được chuyển nhượng, cầm cố hoặc thế chấp nhà ở cho một bên khác trong thời hạn sở hữu nhà ở.

Ngoài ra, có những bất cập khác do pháp luật không có quy định rõ ràng về việc xử lý nhà ở khi hết thời hạn sở hữu. Theo quy định, khi hết thời hạn sở hữu, nhà ở sẽ trở về là tài sản của bên bán hoặc người thừa kế hợp pháp của bên bán(5). Câu hỏi đặt ra là trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa bên mua và bên thứ ba trong thời hạn bên mua đang sở hữu nhà ở có thời hạn, cơ quan thi hành án có quyền kê biên, xử lý nhà ở để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên mua hay không? Nếu nhà ở đã bị cơ quan thi hành án kê biên, xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu thì sau khi hết thời hạn sở hữu, nhà ở đó có đương nhiên trở về là tài sản của bên bán và khi đó, thủ tục pháp lý sẽ như thế nào?

Cần hoàn thiện khung pháp lý

Mua bán nhà ở có thời hạn có thể là giải pháp hiệu quả nhằm giúp giảm giá nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư, tại các đô thị để giải quyết nhu cầu thiết thực của người dân. Thực tiễn tại các quốc gia phát triển trên thế giới đã chứng minh cho sự thành công của mô hình này.

Do đó, để có thể áp dụng rộng rãi tại Việt Nam, trước hết cần phải hoàn thiện khung pháp lý với các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn, đồng thời có cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba trong các giao dịch với bên mua nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh giữa các bên.

Về giải pháp lâu dài, Nhà nước cần phải mở rộng thành phố, ưu tiên phát triển nhà ở tại vùng ven và nông thôn để giảm áp lực về nhu cầu nhà ở trong nội đô. Điều này giúp giảm áp lực về quản lý quỹ đất và đầu cơ ở thành phố, hướng tới nhu cầu thực sự của người dân khi sở hữu nhà ở là để ở. Do đó, người dân sẽ ít quan tâm đến vấn đề nhà ở có thời hạn hay không có thời hạn nữa.

Ngoài ra, cần đẩy mạnh các chương trình trả góp nhà chung cư, đặc biệt là nhà chung cư có thời hạn. Đây không chỉ là cách giúp các gia đình trẻ tiếp cận được nhà ở từ sớm, mà còn là biện pháp giảm áp lực tài chính đối với những người có thu nhập thấp, đặc biệt là những người làm công ăn lương.

Bằng cách này, họ có thể sở hữu nhà ở một cách linh hoạt và tiết kiệm hơn, thay vì phải dùng một lượng tiền lớn để mua nhà vĩnh viễn. Việc này cũng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc quản lý tài chính cá nhân và đầu tư vào bất động sản. Đồng thời, chương trình trả góp nhà chung cư cũng sẽ giúp thúc đẩy nhu cầu về nhà ở có thời hạn và góp phần tạo ra một thị trường bất động sản phát triển và bền vững hơn trong tương lai.

Hy vọng rằng nghị định mới hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 sắp được ban hành sẽ quy định rõ hơn về vấn đề này để đảm bảo người dân có thể dễ dàng tiếp cận và tạo cơ sở pháp lý thuận lợi cho việc áp dụng trên thực tế.

(*) Công ty Luật TNHH DIMAC
(1) Điều 9 Luật Nhà ở 2014, điều 7 Nghị định 99 và điều 9 Luật Nhà ở 2023
(2) Điều 166.1 Luật Nhà ở 2023
(3) Tham khải bài viết “Quy định của pháp luật và thực trạng sở hữu nhà cư hiện nay” –
Quy định của pháp luật và thực trạng sở hữu nhà chung cư hiện nay (lsvn.vn)
(4) Tham khảo bài viết “Sở hữu có thời hạn chung cư, nhìn từ Singapore” – Tạp chí Kinh tế Sài Gòn (thesaigontimes.vn)
(5) Điều 8.1 Nghị định 99 và điều 166.2 Luật Nhà ở 2023

LS. Thân Trọng Lý - Nguyễn Thị Mỹ Linh (*)